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新浪信誉线上娱乐 断其后路!房价即将反弹 全国的炒房客却哭了!| 檀楼市

来源:未知 编辑:admin 时间:2020-01-11 09:34:57

炒房客摩拳擦掌,蠢蠢欲动!几大重磅利好叠加,市场情绪高涨,炒房客又陷入狂欢!12月22日,叶檀老师文章称,2020年,房地产将反弹。房价不会大涨,炒房客歇歇吧,你们没有未来!2019年12月10日,在楼市放松趋势下,张家港被爆取消限售。7月19日,开封宣布取消限售,结果舆论压力太大,第二天就撤销了文件。全球有两个房地产市场,一个是房地产市场,一个是中国房地产市场。还期待房价大涨的炒房客,凉了!房价
 

新浪信誉线上娱乐 断其后路!房价即将反弹 全国的炒房客却哭了!| 檀楼市

新浪信誉线上娱乐,文/时晨晨

临近年末,全是重磅大利好!

炒房客摩拳擦掌,蠢蠢欲动!

12月25日,重磅文件要求,全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300-500万的大城市落户条件。

此举意义重大,全国人口大流动,堪比1982年家庭联产承包责任制推广,极大影响社会各层面。

对未来楼市的影响也非常深远!这意味着,全国抢人大战,巅峰对决,中小城市限购政策,名存实亡!

楼市调控也进入拐点,最严厉时期已过,明年将有所放松。

12月23日,总理也对降准发话表态。降准时机已成熟,最快明天(12月27日)落地。

几大重磅利好叠加,市场情绪高涨,炒房客又陷入狂欢!

冷静!冷静!冷静!

12月22日,叶檀老师文章称,2020年,房地产将反弹。

里面有一句话非常关键,“反弹不是一夜之间房价大涨,而是跟19年初比,不会更差了。”

什么意思?房价不会大涨,炒房客歇歇吧,你们没有未来!

重大信号!舆论开始影响楼市!

金融市场上,过去经验很重要,但更重要的是,对未来的预期。

房地产市场也一样,判断未来走势,不能只看历史房价数据,得看大家对未来的预期。

本轮楼市调控,跟以往不一样了,触动了楼市预期!

先看今年楼市两个奇葩事件。

2019年12月10日,在楼市放松趋势下,张家港被爆取消限售。

一瞬间,“政策大转折”,“打响第一枪”等等大量报道出来,张家港这座小城市占据各大媒体头条,各个社交平台也都在讨论这个事情。

舆论压力太大,张家港慌了,第二天就“认怂”,剧情大反转,不取消了,继续限售。

早些时候的开封也一样。7月19日,开封宣布取消限售,结果舆论压力太大,第二天就撤销了文件。

仔细盘点就会发现,这两年已经有不少城市的楼市放松政策,在大众舆论口中夭折。

楼市调控,变为“因舆调控”!

业内人都知道,国内舆论地位到底怎样。现在,大众舆论竟然能影响到楼市调控政策了,这非常罕见。

这说明什么问题?真正重视大众对楼市的预期了!

以前调控的是价格,现在调控的是大众预期。价格只是结果,大众预期才是更深层次的关键因素。

12月23日,住建部也召开会议,明确2020年要着力稳地价、稳房价、稳预期。

稳地价最简单,稳房价次之,稳预期最难,但是最重要。

亲历金融市场动荡的人都深有感触,投资者预期失控了,再强大的手都没用。

重视大众预期,不是偶然,而是一个趋势。

2018年8月份,我们就提出了“六稳”的方针,即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

最后落脚点,也是稳大众预期上,怎样稳预期、怎样引导预期、怎样管理预期,成为政策重心。

为什么要重视预期?预期决定行动!

企业是否投资取决于预期,消费者是否消费也取决于预期。

具体到楼市,房企是否扩大投资取决于房价预期,大家是否买房也取决于房价预期。

只要预期存在,信仰不破,房价可以长期上涨,长时间偏离基本面。

过去20年,从大城市,到小县城,国内绝大多数城市的房价都是一直上涨,房价上涨预期已经根深蒂固。

过往楼市调控,都是为调控而调控,只调控价格本身。

现在出现了新变化,大众舆论开始影响调控,我们开始对未来房价预期动手了!

打破房价上涨预期,本轮调控比以往走的更深,将极大影响开发商、购房者、以及卖房者的行为。

过去20年,房价是上涨预期;未来20年,房价将形成不涨预期!

本轮调控 从根儿上变了!

为什么现在要动楼市预期?这得从根儿上看。

全球有两个房地产市场,一个是房地产市场,一个是中国房地产市场。

一直以来,我们的房地产市场,都是取决于政策变动,市场供求规律很少起作用。

回望过往房地产周期,都是以价格涨幅为坐标,而不是绝对房价,并且房价涨幅周期跟调控政策放松和收紧周期密切相关。

一句话,政策调控决定房价走势!

房价未来如何,就得看政策要调控到什么程度。调控到什么程度,就得看国家对房地产的定位。

1996年,当时主流观点是,“住房建设是国民经济的新增长点”。

什么意思?

经过近20年的发展,中国经济有了很大发展,“老三大件”演变为“新三大件”,从轻纺时代走出来,进入重化工时代。

不想用砸纱锭、炸高炉的方式去产能过剩,就得大力发展房地产、汽车、城市基础设施。

既然明确了,房地产是国民经济支柱,那么楼市调控的底线就是,不能阻碍经济发展。

所以,就很容易理解,过去20多年,即便调控了一轮又一轮,但房价还是一直上涨。

现在不一样了!

从2016年12月份提出“房住不炒”,到2019年7月份提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,我们对房地产的定位已经重大变化。

各大官媒头版头条也都提醒,“摆脱房地产依赖性成为重中之重”等等。

未来的大趋势是什么?对比一下美国企业盈利结构就知道了:

这也意味着,以后的房地产调控,收紧是主观意愿,是大趋势,调控放松是暂时的,是逼不得已,但凡有其他办法,就不会放松调控。

调控决定房价,所以未来的房价一定不会大涨,最大可能就是区间小幅震荡,或缓慢下跌。

还期待房价大涨的炒房客,凉了!

房价有顶 炒房客哭了!

过去10年,房地产最火爆,买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。

据中泰证券测算,过去10年,如果投资大宗商品并一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。

炒房客赚的更多,因为他们杠杆加的大,加的多,考虑到这个因素,炒房客的投资收益要翻好几倍!

2020年,各方面条件都在改善,房价将要反弹,炒房客又要狂欢?刚需又要悲催了?

错!炒房客哭都来不及!

先看一下,炒房客赚的都是什么钱。

据中金标准数据公司测算,过去10年,我国房产的年化平均收益有14%,注意,很多中小城市几乎没有租房市场,绝大部分大中型城市的租金回报率也都在3%以下。

也就是说,全国的炒房客赚的都是房价上涨的钱,而不是租金的钱。就跟炒股一样,赚的是股票上涨的钱,而不是股票分红的钱。

明年房价可能会反弹,后年房价也可能会反弹,关键是,能反弹多少呢?

未来有一个共识就是,房价不可能再暴涨了!最多是小幅反弹。

深圳是二手房房价不超过5%,这是2019年长效机制规定的涨幅限制,深圳在年初时就已经划定了该目标。

别说房价不涨了,房价涨幅小了,炒房客都得哭!

看一下炒房客的成本收益:

以上海为例,房贷利率5%,房屋折旧4%,租金收益不到1.2%,如果房价不涨,炒房客每年得亏7.8%!

过去一年,有一半以上城市房价涨幅都没超过6%,即便按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,全国一半城市的炒房客都在亏钱!

投资看的是未来。很多人都预期,未来中国的租金回报率会回归正常,达到发达国家水平。

租金回报率提升至5%了,但是房价涨幅却会下降至4%以下,其他条件不变,炒房客还是亏的!

即便不亏,炒房的净收益也非常微薄,远不如做点其他投资。

更重要的是什么?炒房客资金被堵死了!

炒房跟炒股还不大一样,炒股基本都是自有资金,炒房靠的是杠杆!

当下政策趋势是,房贷审批越来越严,目前许多城市对3套及以上购房,都停止贷款了。

如果想获得资金,只能通过其他渠道,相应的,资金成本会更高,房价涨得少了,炒房客照样哭。

廉价的银行信贷,是炒房客过去战无不克的重要武器。

堵死资金渠道,空置税、房产税阴影又笼罩头顶。

炒房客彻底要凉了!

房子消费时代 还有必要买房吗?

炒房客凉了,普通人还能买房子吗?

关键还得回到“房住不炒”上,它是什么意思?

再明确一下:就是要降低房子的投资属性,让房子回归居住属性。

以前,房子都投资品;以后,房子是消费品,这是未来房地产市场的大趋势!

在投资品的大范围内,每个投资标的,定价因子都不一样,投资逻辑也不一样。

投资品和消费品,差别更大,根本就是两码事,背后逻辑也完全不同!

先搞清楚这个问题,我们接下来再问:要不要买房?

既然以后房子接近消费品,那么我们可以换个有点儿极端,但类似问题:要不要买车?

买车有很多麻烦,每年的保险、保养耗费不少精力,还有油费、停车费,大城市交通还拥堵,停车也不方便。

更何况,现在租车市场也很发达,带上身份证、驾驶证,交个几千块押金就能把车开走。再不济,网约车、出租车也很方便,还省了停车费,也不用担心停车难问题。

尽管买车有诸多不便,但还是有大量的人买车,而且不少人还花大价钱买豪车。

为什么?有钱,有需求,自己喜欢呗!

这就是消费品和投资品最大的区别,投资品讲究风险和收益,消费品讲究的是边际效用,买车是为了取悦自己,而不是让自己生活得更狼狈。

所以,买车的人明明知道,新车到手就掉价一半,完全不能保值增值,但是依然还会去买。

房住不炒,房子居住属性增强,消费品属性增加,也可以类别汽车市场。

汽车的发动机会老化,房子的钢筋水泥也会松动,汽车和房子都要计提“折旧”,每年贬值。

房子消费时代,还要不要买房?

自己事业稳定了,想要有一个稳定的家,又恰好有点儿钱,就买呗。

如果没有钱,需要掏空六个钱包,那就完全没必要买,租房住吧,像欧美国家年轻人那样也挺好。

接下来几年,会不断有政策和规定出台,来保障租房。

解决住房焦虑,年轻人精力都放在创新上,宏观经济转型、动能转换,才能顺利过渡。

消灭炒房客,每个人都安定从容,未来想想就很美!

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